Wichtig zu wissen

Der Begriff des Verkehrswerts

Die Ermittlung des Verkehrswerts hat zum Ziel, den „wahrscheinlichsten Kaufpreis am Wertermittlungsstichtag“ zu ermitteln. Der Maßstab ist hier also nicht der höchste Preis.

Die Vorgehensweise ist hauptsächlich im BauGB (Baugesetzbuch) und in der ImmoWertV  (Immobilienwertermittlungsverordnung) beschrieben.

Hierin sind 3 Verfahren als zulässig genannt (§ 7 ImmoWertV). Diese sind:

• das Vergleichswertverfahren
• das Sachwertverfahren
• das Ertragswertverfahren

Durch die genannten Verfahren soll der Verkehrswert ermittelt werden, welcher per Gesetz (§ 194 BauGB) wie folgt definiert ist:

§ 194 BauGB

Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt,

Der Sachverständige muss einen „genauen“ Preis ermitteln, die Angabe einer „Preisspanne oder eines Preiskorridors“ ist nicht zulässig.

der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht,

Der Verkehrswert bezieht sich immer auf einen bestimmten Stichtag, der im Gutachten angegeben werden muss (Wertermittlungsstichtag). Dieser kann auch in der Vergangenheit liegen.

im gewöhnlichen Geschäftsverkehr,

Hier handelt sich also um einen Wettbewerbspreis auf dem freien Markt.

nach den rechtlichen Gegebenheiten,

dabei sind alle a) privat-rechtlichen Gegebenheiten z.B. Miet- und Pachtverträge, Wohnrecht, Dienstbarkeiten, und b) öffentlich-rechtlichen Gegebenheiten z.B. Art und Maß der baulichen Nutzung, Baulasten, Bauordnung, Denkmalschutz, usw., auf ihre Wertbeeinflussung zu untersuchen.

und nach den tatsächlichen Eigenschaften,

z.B. Grundstücksgröße und -geometrie, Baugrund, Altlasten

nach der sonstigen Beschaffenheit,

Bau- und Unterhaltungszustand der baulichen Anlagen, Grundriss, Nutzungsart und Nutzungsmöglichkeit

nach der Lage des Grundstücks

z.B.: Verkehrsanbindung, Infrastruktur, Standortimage, Lärmbelästigung etc.

oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung,

dabei kann es sich z.B. um Grundstückszubehör handeln

ohne Rücksicht auf ungewöhnliche

Sachliche Präferenzen sind auszuschalten. Damit ist das außergewöhnliche Interesse eines Vertragspartners gemeint, z.B. beim Notverkauf in finanzieller Notlage.

oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Persönliche Präferenzen sind auszuschalten. Damit sind besondere Bindungen der Vertragspartner gemeint. Dies können verwandtschaftliche (z.B. Kauf von Eltern) oder wirtschaftliche Verhältnisse (z.B. Kauf des Nachbargrundstücks zur Grundstückserweiterung) sein.

Das Vergleichswertverfahren

Die Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie erfolgt beim Vergleichswertverfahren (§§ 24 – 26 ImmoWertV 2021) insbesondere durch den Ansatz von Vergleichspreisen ähnlicher Immobilien, unter Berücksichtigung von Vergleichsfaktoren und Indexreihen. Für die richtige preisliche Einordnung der Immobilie wird hier auf die Kaufpreissammlung des jeweils zuständigen Gutachterausschusses zurückgegriffen.

Das Vergleichswertverfahren eignet sich am besten bei unbebauten Grundstücken, Ein- und Zweifamilienhäusern sowie bei Eigentumswohnungen, da es hierfür oftmals genügend Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren (z.B. Bodenrichtwerte) gibt

Ein großer Vorteil des Vergleichswertverfahrens ist die Berücksichtigung des tatsächlichen Marktgeschehens zum Zeitpunkt der Bewertung, da die Verkaufspreise vergleichbarer Immobilien als Grundlage herangezogen werden, zudem ist es sehr anschaulich. Nachteil: bei keinen oder zu wenigen Vergleichsobjekten kann das Vergleichswertverfahren nicht angewendet werden.

Das Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren (§§ 35 – 39 ImmoWertV 2021) wird der Wert der baulichen Anlagen (ohne Außenanlagen) berechnet durch die Ermittlung der Normalherstellungskosten. Durch die Berücksichtigung der Alterswertminderung ergibt sich der sogenannte vorläufige Sachwert. Nach Addition des Bodenwerts, des vorläufigen Sachwert der baulichen Außenanlagen und sonstigen Anlagen sowie eine Marktanpassung mit diversen Sachwertfaktoren und der Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Merkmale ergibt sich der Sachwert.

Das Sachwertverfahren ist sehr komplex und erfordert viel Erfahrung und Sachkenntnis.

Das Ertragswertverfahren

Beim Ertragswertverfahren (§§ 17 – 20 ImmoWertV 2021) wird der Ertragswert der Immobilie ermittelt auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge (Mieteinnahmen). Im Vordergrund steht hier nicht der Wert der Immobilie an sich, sondern die Rendite. In dieser Rechnung werden auch die Bewirtschaftungskosten wie Instandhaltung, Verwalterkosten, Mietausfallwagnis u.a. berücksichtigt. Auch hier wird zum vorläufigen Ertragswert unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer  und des angepassten Liegenschaftszinssatzes separat der Bodenwert ermittelt und addiert. Nach Addition oder Subtraktion besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale ergibt sich der Ertragswert.

Auch das Ertragswertfaktoren ist komplex und erfordert viel Sachkenntnis, z.B. die aktuellen Zahlen auf dem Mietmarkt. Zudem orientiert es sich am aktuellen Marktgeschehen, ist daher praxisnah. Anwendung findet das Ertragswertverfahren bei vermieteten Immobilien und Gewerbeobjekten.

Sollten Ihnen einige dieser Unterlagen nicht vorliegen, können wir diese mit Vorlage einer Vollmacht für Sie bei der Behörde einholen.

Einfamilienhäuser & Mehrfamilienhäuser

• aktueller Grundbuchauszug
• ggf. Baulastenaufstellung
• aktuelle Liegenschaftskarte
• Kaufvertragsurkunde
• Baubeschreibung
• Baupläne mit Grundrissen und Ansichten
• Flächenberechnung über die Wohnflächen, Nutzflächen und Bruttogrundflächen
• Angaben zu Modernisierung und/oder Umbau
• Erschließungskostenbeitragsbescheide oder Nachveranlagungen
• Altlastennachweise
• Energieausweis (falls vorhanden)
• Angaben zum Denkmalschutz (falls vorhanden)
• Angaben zur Höhe der Miete und des Mietzeitraums (falls zutreffend)

Eigentumswohnung

• aktueller Grundbuchauszug
• aktuelle Liegenschaftskarte
• Kaufvertragsurkunde
• Teilungserklärung mit allen Nachträgen
• Baubeschreibung
• Baupläne mit Grundrissen und Ansichten
• Flächenberechnung über die Wohnflächen, Nutzflächen und Bruttogrundflächen
• Angaben zu Modernisierung und/oder Umbau
• Erschließungskostenbeitragsbescheide oder Nachveranlagungen
• Altlastennachweise
• Energieausweis (falls vorhanden)
• Angaben zum Denkmalschutz (falls vorhanden)
• Angaben zur Höhe der Miete und des Mietzeitraums (falls zutreffend)
• Kontaktdaten des Hausverwalters
• Versammlungsprotokolle der letzten drei Jahre

Unbebautes Grundstück

• aktueller Grundbuchauszug
• aktuelle Liegenschaftskarte
• Kaufvertragsurkunde
• Erschließungskostenbeitragsbescheide oder Nachveranlagungen
• Altlastennachweise

Der bestimmende Wertfaktor einer Immobilie ist natürlich die Lage, jedoch spielen bei der Immobilienbewertung etliche andere Faktoren eine Rolle.

Hier die wichtigsten im Überblick:

Die Lage

• Offene oder geschlossene Bauweise
• Nachbarschaft
• Infrastruktur (Geschäfte, Ärzte, Schulen etc.)
• Verkehrsanbindung
• Öffentlicher Nahverkehr
• Freizeit- und Erholungsmöglichkeiten
• Soziale Situation
• Bevölkerungsstruktur und -entwicklung
• Bebauungsdichte/Straßenlärm

Der Zustand

• Alter (Baujahr)
• Bausubstanz
• Elektrische Leitungen
• Energieeffizienz
• Erschließungszustand
• Renovierungszustand

Die Ausstattung

• Grundriss, Änderung möglich?
• Balkon oder Terrasse, Garten
• Zustand der Bäder
• Fußbodenbeläge
• (hochwertige) Einbauküche
• Rohrleitungen
• Heizungsart
• Personenaufzug
• Ausbaumöglichkeiten

Für jede Gebäudeart wurde im Bewertungsgesetz (BewG) eine wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer festgelegt (80 Jahre bei Einfamilienhäusern, Zweifamilienhäusern, Mehrfamilienhäusern und Wohnungseigentum). Durchgeführte Modernisierungen verlängern die Restnutzungsdauer einer Immobilie, unterlassene Instandhaltung dagegen verkürzt sie. Die Restnutzungsdauer ist laut Definition der Zeitraum, in dem die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung noch wirtschaftlich  genutzt werden können. Umfangreiche Sanierungen/Modernisierungen wirken sich daher natürlich direkt auf den Wert der Immobilie aus.